Prendendo due indicatori (prezzo delle case, valore dei mutui erogati dalle banche rapportato al valore degli immobili) abbiamo il polso della dimensione della crisi (o espansione) del mercato immobiliare nell’area euro e l’impatto sui bilanci bancari e sui debiti pubblici.
Usiamo l’Irlanda per spiegare il ragionamento. Fissiamo a 100 il prezzo della case irlandesi nel 2005: nel 2007 i prezzi arrivano a 130 ed oggi sono sotto 70; sempre nel 2007, anno di picco dei prezzi, le banche irlandesi prestavano ai compratori l’83% del valore della case: quindi, 83%x130=108. Oggi che i prezzi sono a 70 significa che la banche irlandesi stanno finanziando il 154% del valore della case (108/70=154%). Ecco perché sono tutte fallite e nazionalizzate, salvate dal fondo europeo (EFSF) attraverso finanziamenti a tassi agevolati al governo irlandese.
Passiamo alla Spagna. I prezzi delle case sono scesi meno che in Irlanda e il rapporto tra valore dei mutui e prezzi è salito dal 72% del 2007 al 82% di oggi; in questo caso il sistema bancario è mediamente solvibile (in caso di insolvenza del mutuatario la banca vende l’immobile a 100, riprende 82 di mutuo con una plusvalenza lorda di 18) ma, come tutte le medie, nasconde situazioni sicuramente molto più critiche (le Cajas) e risente del peso specifico dei due giganti Banco Bilbao e Santander che tende ad abbassare il valore medio dei finanziamenti. In realtà, come ben noto, la crisi è nelle piccole banche dove il rapporto tra mutui e valore delle case è probabilmente vicino ai valori irlandesi.
Un caso particolare è rappresentato dal mercato olandese dove il valore dei finanziamenti superava già nel 2007 il valore delle case e, dopo un calo del 10% del prezzo degli immobili negli ultimi 5 anni, i mutui erogati rappresentano oltre il 110% del valore degli immobili, con un onere potenziale a carico delle banche olandesi che può toccare la redditività del sistema. Il caso italiano è il più virtuoso sotto tutti i punti di vista, sia come prezzi delle case che come peso dei finanziamenti; nel 2007 le banche italiane finanziavano 2/3 del valore delle case, valore che si è ulteriormente ridotto a fronte di un leggero incremento del valore degli immobili.
In breve, la crisi irlandese è interamente di origine immobiliare e bancaria: nazionalizzate e finanziate le banche le tensioni sui tassi sono finite anche in virtù delle scelte del governo irlandese in tema di contenimento dei costi; la crisi spagnola sembra ripercorrere le dinamiche irlandesi con dimensioni doppie o triple del fenomeno. L’Olanda non ha una situazione particolarmente virtuosa, mentre l’Italia ha una copertura e una solidità in questo campo che rende sempre più evidente la necessità di operare sul fronte delle politiche di contenimento della spesa pubblica per abbassare i rendimenti dei titoli pubblici.
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