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Ma se uno ristruttura case per rivenderle, come forma di investimento, che cosa succede se il prezzo cade? In linea astratta, se uno pensa che la caduta iniziale sia solo l’inizio di una caduta che diventerà ben maggiore, dovrebbe vendere subito. Se uno pensa che la caduta sia temporanea, dovrebbe aspettare. Ma l’attesa costa in termini di interessi pagati direttamente, se uno ha comprato a debito, oppure come interessi virtualmente persi, se uno non ha comprato a debito. Esiste un costo finanziario nel tenersi la casa invenduta, anche se si pensa che i prezzi un giorno si riprenderanno. Quelli che pensano che i prezzi stanno cadendo, ma che poi si riprenderanno, devono tener duro, anche se gli oneri crescono nel tempo. In breve, debbono avere fiducia che i prezzi si riprenderanno. E che cosa fanno? Tengono le case sfitte.
Quale tipologia di investitore prevale, quello che vende subito, o quello che tiene duro? Proviamo a misurare. Se si pensa che la caduta dei prezzi delle case sia sempre temporanea, anche se si ignora la durata del periodo in cui i prezzi sono bassi, allora, nonostante il costo finanziario, dovrebbe aumentare la quantità di case già costruite, ma invendute. Ossia si avrà una variazione positiva del “magazzino”. Se si pensa che la caduta dei prezzi delle case potrebbe non essere temporanea, vi dovrebbe essere una vendita spaventosa di case, che farebbe cadere molto i prezzi, con una variazione del “magazzino” di case invendute minima. Le case verrebbero comprate da quelli in affitto, che vedono l’affare di comprare case a prezzi bassi.
Quale mentalità prevale nel mercato immobiliare, quella del moto perpetuo dei prezzi verso l’alto, oppure quella che non crede che i prezzi possano sempre salire? L’aspettativa, come abbiamo visto, possiamo misurarla da una relazione: scendono i prezzi = aumentano le case invendute. Se la relazione esiste, allora prevale la mentalità del moto perpetuo. Questa relazione esiste, come si vede dal grafico riportato. Possiamo dire che la fiducia che i prezzi alla fine si riprenderanno è ancora “maggioritaria” nel mercato immobiliare. Le case invendute, dato il costo finanziario … costano e gli operatori finanziariamente “mal disposti” vendono. Le nuove vendite spingono i prezzi in giù. Gli operatori finanziariamente “ben disposti” non vendono lo stesso e questo fa salire il magazzino.
Il grafico di Calculated Risk, che si riferisce agli Stati Uniti, mostra sull’asse verticale la variazione del prezzo degli immobili, su quello orizzontale il magazzino. Come si vede, quando i prezzi salgono si ha un magazzino normale, pari a 5 mesi di domanda normale di case. Quando i prezzi cadono, il magazzino raddoppia e raggiunge un livello di case sfitte, pari a circa 10 mesi di domanda normale di case. La serie storiche non è abbastanza lunga, ma il ragionamento ha una sua base empirica. Per ora sembra prevalere l’idea del tener duro, vedremo nei prossimi mesi.
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