Quasi l’80% delle famiglie italiane vive in abitazioni di proprietà: una ricchezza immobiliare pro capite pari a circa 200mila euro, che costituisce circa il 60% della loro ricchezza netta (Banca d'Italia - Istat "La ricchezza delle famiglie e delle società non finanziarie italiane. 2005-2017"). Si tratta di dati relativamente stabili nel tempo che hanno forse contribuito a una sorta di resilienza sociale anche in periodi di grandi sacrifici.

Chi ha investito in immobili, d’altra parte, non è stato deluso: non ha perso moltissimo in conto capitale dal 2008 ad oggi (vedi grafico 1 qui sotto, ndr), e ha potuto beneficiare dei servizi dell’immobile. In effetti, nel lungo periodo l’investimento in immobili ha rendimenti paragonabili a quello azionario, con volatilità più bassa; il rendimento azionario è però molto legato al capital gain, mentre l’immobiliare allo yield, sia esso costituito da un canone di locazione effettivamente percepito, o da quello risparmiato da chi vive a casa propria (“The Rate of Return on Everything, 1870–2015”, Working Paper 2017-25, Federal Reserve Bank of San Francisco, 2017).

Grafico 1. L’economia italiana e le costruzioni dalla crisi del 2008 alle soglie della pandemiaGrafico 1. L’economia italiana e le costruzioni dalla crisi del 2008 alle soglie della pandemiaFonte: elaborazione Mondo Economico su dati Istat. (2007=100; 2010=100 per i prezzi delle abitazioni)

Le famiglie italiane sembrano consapevoli di questo valore dei servizi resi dalla casa, alla quale attribuiscono una doppia o tripla funzione nell’allocazione del loro risparmio: quella abitativa, quella ereditaria, e anche quella previdenziale, senza che l’una escluda necessariamente l’altra (Giuseppe Russo, a cura di, “Indagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli Italiani”, Centro Einaudi e Intesa-Sanpaolo, 2015-2019).

Tra i rischi non si era prevista la pandemia

Soprattutto dopo il 2008 si è diffusa anche la consapevolezza dei rischi specifici, ma nessuno aveva previsto la pandemia. L'emergenza Covid ha modificato, forse in parte in modo permanente, le abitudini di lavoro, di vita, di consumo, mettendo in luce il rischio di obsolescenza del patrimonio immobiliare rispetto alla domanda del mercato, oltre a quello sui prezzi e sui canoni rappresentato da un impoverimento generalizzato delle famiglie. Fino ad ora, comunque, non si sono manifestati effetti negativi dell’emergenza sanitaria sul mercato della casa, e Nomisma stima una riduzione dei prezzi nel 2020 e nel 2021 contenuta tra l’1 e il 4%.

Le recenti stime dell'ANCE (l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili) mostrano nello scenario migliore un calo d’investimenti in costruzioni nel 2020 di circa il 10%, mentre, per il 2021 si prevede un rimbalzo parziale del 3%; ma solo se si raggiungerà la normalità da gennaio, con un recupero degli investimenti pubblici non realizzati quest’anno e un moderato riavvio di quelli privati; il perdurare di incertezza e chiusure porterebbe a risultati decisamente peggiori.

Tabella 1. L'impatto della pandemia sull'edilizia (var %)Tabella 1. L'impatto della pandemia sull'edilizia (var %)Fonte: elaborazione Mondo Economico su dati I.Stat, NADEF 2020, ANCE, Nomisma Note: (*) Media nuove e esistenti. (**) Var II° trim 2019 - II° trim 2020

Di fronte a un tale shock globale e trasversale la politica ha la sua importanza, e le sue responsabilità, sia sul fronte delle opere pubbliche, sia per la creazione un quadro normativo capace di liberare le potenzialità del settore privato.

Flavio Monosilio, Direttore del Centro Studi dell’ANCE, mette il dito nella piaga: «Per gli investimenti pubblici occorre risolvere difficoltà progettuali e attuative che si trovano ben a monte delle gare d’appalto: ad esempio, l’ANAS nel 2019 ha realizzato solo un terzo degli investimenti programmati, e per la ricostruzione del Centro Italia a inizio 2020 era stato speso solo il 2% degli oltre 2 miliardi programmati di investimenti pubblici». Tremano i polsi al pensiero che il cosiddetto “Dispositivo per la ripresa e la resilienza” (il “Recovery Fund”) assegni all’Italia 191 miliardi di euro, da impegnare completamente entro il 2023 e da spendere entro il 2026: tra i progetti individuati dal Ministero delle Infrastrutture, quelli che interessano direttamente il settore delle costruzioni, secondo la stima ANCE, valgono circa 74 miliardi di Euro. La vera domanda è: quanti si trasformeranno in cantieri a breve?

L'acceleratore di tendenze

L’emergenza sanitaria non ha proprio “cambiato tutto”. Forse ha agito anche come un acceleratore di tendenze già in atto, moltiplicando esponenzialmente la necessità di lavoro agile e delocalizzato, e creando opportunità per la riconversione o la costruzione di “contenitori” abitativi, direzionali o produttivi. Se è vero che nelle realtà urbane tradizionalmente più dinamiche osserviamo un atteggiamento attendista dei grandi investitori della trasformazione, a seguito della frenetica normativa emergenziale e della difficoltà di individuare le nuove tendenze che si affermeranno sul lato della domanda, è anche vero, però, che alcune direttrici sono già evidenti e importanti.

Il cosiddetto “Superbonus” per la riqualificazione sismica ed energetica apre una prospettiva d’investimento di circa 6 miliardi e una ricaduta sull’economia di oltre il triplo entro il 2021 (Stime ANCE). Gli operatori sperano in un allungamento dei termini, e forse hanno ragione: in Italia oltre un sesto degli edifici sono in stato di avanzata obsolescenza e i tre quarti dell’edificato residenziale è in classe G; si tratta di circa 10 milioni di edifici (“Superbonus 110%: risparmio privato e benessere collettivo”, Gabetti, 2020) e un’eccessiva compressione dei tempi potrebbe anche avere effetti inflazionistici sulla filiera invece che tradursi in un aumento di produzione. Per Monosilio «è un’occasione da non sprecare: gli interventi sul tessuto urbano e le infrastrutture, la loro manutenzione, la messa in sicurezza del territorio, oltre alle ricadute ambientali, hanno benefici sociali ed economici che intercettano la maggior parte degli obiettivi di sviluppo sostenibile di Agenda 2030».

L’investimento in edilizia non solo attiva una molteplicità di settori, esso influisce direttamente sui modi di vita e di lavoro delle persone, delle famiglie e delle imprese: anche per questo dovrebbe essere uno dei motori della ripartenza.

Se gli incentivi alla riqualificazione svilupperanno il loro potenziale, e se si riuscirà ad inserirli in un più ampio quadro normativo di rigenerazione urbana atteso da lungo tempo, se ripartiranno davvero le opere pubbliche, questa immensa tragedia che stiamo vivendo sarà, almeno in parte, anche un’occasione di sviluppo.