Il mercato immobiliare in Italia, al momento, continua a segnare un trend positivo. «I primi due trimestri dell’anno – spiega Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) – sono stati a doppia cifra in termini di compravendite residenziali. Siamo sui livelli dello scorso anno, che ha chiuso con 750mila compravendite ed un aumento medio dei valori di mercato del 3%».
Qualche incertezza sembra però profilarsi dalla situazione economica generale, con l’aumento dell’inflazione, i rialzi dei tassi, i rincari energetici. «L’aumento dei tassi – conferma Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – si sta traducendo in una maggiore riflessione soprattutto su chi deve fare mutui con elevato LTV (loan to value) e non si esclude possa influenzare le fasce di reddito medio basse riducendone la capacità di spesa».
Il polso della situazione
Una recente indagine, condotta tra le agenzie immobiliari del Gruppo Gabetti, rileva che «per quanto riguarda i mutui per acquisto abitazione l’aumento dei tassi di interesse ha inciso sull’andamento della domanda, portando nel primo semestre 2022, a un erogato complessivo alle famiglie pari a 29,3 miliardi di euro (-1% rispetto al periodo del 2021) (Dati Banca d’Italia)». Dal sondaggio degli affiliati del Gruppo Gabetti, dunque, «l’aumento dei tassi sui mutui viene visto (45%) come il motivo che contribuirà maggiormente alla diminuzione delle compravendite nei prossimi mesi».
«Il campanello di allarme per il rialzo dei tassi c’è – sottolinea il presidente di Fiaip – ma moderatamente. Siamo intorno al 5% fisso e nel periodo top del mercato immobiliare, il 2006-2007, quando si registrarono 900mila compravendite, eravamo esattamente su quei valori. Stiamo parlando di rialzi molto contenuti. Quello che, invece, sembra creare qualche criticità – aggiunge – è l’accesso al credito. Le banche, infatti, saranno certamente più rigide in relazione ai criteri per erogare prestiti. Criteri selettivi più rigidi dettati dal fatto che nelle valutazioni del merito creditizio entrerà sicuramente il fattore inflazione. Ci sarà, a nostro giudizio, una maggiore attenzione degli istituti di credito non tanto nell’erogare quanto nella quantità di erogato e questo costringerà certamente alcune fasce a doversi ridimensionare nelle proprie esigenze».
Le città metropolitane in rialzo
Milano, Bologna, Roma, Napoli, Torino e Firenze si confermano le città dove si è riscontrata una maggiore richiesta di mercato. «In particolare, Milano – spiega Fabiana Megliola di Tecnocasa – è la città dove si è registrato l’aumento dei prezzi più importante nella prima parte del 2022 (+4%). Anche Torino mette a segno un recupero dei valori ma più contenuto (+1,3%)».
In crescita anche le compravendite per investimento. Osserva ancora la Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa: «Il mercato immobiliare ha visto un aumento degli acquisti per investimento, in parte stimolati anche dall’elevata inflazione che ha spinto chi aveva liquidità ad investire sul mattone, il cui valore dipendendo anche da altri fattori (posizione, caratteristiche) può in qualche modo salvaguardare quanto impiegato. Per i prossimi mesi ci aspettiamo potenziali acquirenti più prudenti, soprattutto tra le fasce più giovani di età e quelle con disponibilità di spesa più bassa. Le nostre previsioni per fine anno sono per una diminuzione dei volumi delle compravendite (730mila) e per un aumento dei prezzi (tra +2% e 4%). Ci aspettiamo una tenuta degli investimenti ed anche un aumento della domanda di locazione, che vedrà riversarsi su questo segmento coloro i quali avranno maggiori difficoltà ad accedere al credito».
Gli investimenti internazionali
Sempre in tema di investimenti lo Studio del Gruppo Gabetti evidenzia «un incremento di investimenti immobiliari da parte di soggetti istituzionali per lo più internazionali. Nei primi nove mesi dell’anno, gli investimenti corporate living registrano una quota di 981 milioni di euro, l’11% del totale degli investimenti capital markets, con Milano che risulta essere la principale città sotto il radar degli investitori. Il trend di crescita – si afferma ancora – è stato caratterizzato soprattutto da operazioni riguardanti portafogli e acquisizioni per sviluppi dedicati ai segmenti multifamily, built to rent e student housing da parte di operatori esteri».
Rispetto al 2021 e al 2020, mette in luce ancora lo Studio del Gruppo Gabetti, si delinea un’altra differenza, quella relativa alle classi di importo delle richieste di finanziamento. «Le richieste di mutuo al di sotto dei 100mila euro sono diminuite in termini di peso sul totale rispetto al 2021, arrivando a pesare il 30% del totale, rispetto al 36% di un anno fa. Quelle dai 101mila ai 150mila aumentano arrivando a pesare il 40%. Crescono le richieste di finanziamento di importo tra 151mila e 200mila, dal 26% del 2020 al 30% del primo semestre 2022».
Nessun elemento per parlare di crisi
Insomma, decisamente un mercato a luci e ombre. «Noi siamo moderatamente ottimisti per i prossimi mesi – spiega il presidente di Fiaip Gian Battista Baccarini – la casa si conferma una cassaforte, la forma più importante di tutela dei risparmi delle famiglie. E questo spingerà i risparmiatori, coloro che attingono meno al credito, a investire per locazione, in particolare per quanto riguarda le locazioni brevi, non solo turistiche. Realtà negli ultimi anni triplicata passando da 500mila a 1 milione e 600mila, grazie alla redditività medio alta che garantiscono, dal 5 al 10% annuo, alla flessibilità in termini di vendibilità, all’assenza di rischio per morosità dal momento che il pagamento è anticipato. Non riteniamo – conclude – che ci siano i presupposti di una crisi immobiliare alle porte».
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