I prezzi delle abitazioni, depurati dall’inflazione, negli Stati Uniti (non conosciamo statistiche così lunghe sull'Italia) mostrano un andamento interessante: prima una volatilità elevata – dal 1890 al 1920; poi una caduta – dal 1920 al 1945 – perché le nuove tecniche di costruzione avevano abbattuto i costi di produzione; quindi una grande crescita, nel dopoguerra – dal 1945 al 1950 –, per il boom demografico; alla grande crescita ha fatto seguito una notevole stabilità – dal 1950 al 2000; infine, dal 2000, abbiamo un’esplosione e poi una caduta quasi dello stesso tenore.

Le abitazioni del grafico (1) sono quelle standard, ossia quelle non ubicate in zone prestigiose. Si può osservare come nell’ultimo decennio il prezzo delle abitazioni standard sia cresciuto in maniera anomala. Se si prendono i costi di costruzione, i tassi di interesse bancari, insomma qualsiasi variabile che influisca sul prezzo delle abitazioni, non si trova una spiegazione dell’ascesa. Non resta che la spiegazione dell’innovazione finanziaria che ha consentito di «forzare» i prezzi. In breve, se penso che rivenderò la casa a un prezzo superiore, posso pagarla molto, soprattutto se non debbo anticipare nulla e il costo del mutuo è basso. Non essendoci un «vincolo di bilancio», i prezzi sono potuti andare ben sopra il loro valore. Nell’arco di cento anni le abitazioni standard si sono rivalutate quanto il tasso di inflazione, salvo l’ultimo decennio, ma ora stanno flettendo.
 
Le abitazioni standard non sono riuscite a «catturare» la crescita economica. Se così fosse stato, il loro prezzo – depurato dall’inflazione – sarebbe più alto. Insomma, le abitazioni standard non sono un grande investimento. E quelle non standard? 

Non abbiamo statistiche sulle abitazioni non standard (o di prestigio). Sulla base di un ragionamento senza supporto statistico, dunque, possiamo immaginare che il loro prezzo sia salito molto di più. Il ragionamento ruota intorno ai «beni posizionali», ossia i beni non riproducibili a volontà. E suona così.
 
Una casa davanti al Pantheon varrà sempre molto, perché ci saranno sempre dei ricchi disposti a pagare l’esclusività. Di fronte a una domanda incontenibile di case davanti al Pantheon – per non avere i prezzi al rialzo –, uno dovrebbe, se potesse, costruire un grattacielo: in questo modo, i prezzi sarebbero tenuti bassi dalla maggiore offerta di appartamenti. A quel punto, tuttavia, nessuno che ami l’esclusività vorrebbe la casa davanti al Pantheon, reso ormai invisibile dal grattacielo. Ergo, pur di «piazzarsi» davanti al Pantheon, i ricchi pagherebbero tantissimo le case esistenti. All’immobiliarista conviene dunque comprare case fatiscenti e poi rivenderle ristrutturate a caro prezzo, mentre non gli conviene costruire il grattacielo.
 
Il ciclo economico non ha molta importanza. Una volta gli sceicchi – negli anni Settanta, un’altra i cinesi – oggi, ci saranno sempre delle persone disposte a pagare l’esclusività. I «beni posizionali» consentono alle famiglie decadute di vendere a caro prezzo i propri beni, e ai nuovi ricchi di avere un bene che possono vendere a caro prezzo ad altri nuovi ricchi, quando – per la «legge del trapasso» – anche loro saranno, un giorno, decaduti.



(1) http://www.centroeinaudi.it/images/lettera_economica/prezzi%20case%20dal%201890%20negli%20usa.jpg

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