Nel Commento “Goldman Sachs e la minigonna” si sosteneva che i meno abbienti con un mercato finanziario molto sviluppato possono non solo comprar casa, ma anche, con il prezzo degli immobili che sale, indebitarsi e consumare. Il meccanismo (mercato finanziario sviluppato = maggiori consumi) è più complesso di quanto appaia e qui proviamo a esporlo (1).
Il modello di un mercato immobiliare “modernissimo”. 1. Per comprare casa non si anticipa il prezzo dell’immobile. (Ossia, non è richiesto un risparmio preventivo). 2. Il mutuo dura molti decenni. (In questo modo le famiglie possono indebitarsi molto, mentre il peso delle rate sul debito e degli interessi pesano poco sul reddito). 3. Se il prezzo dell’immobile sale, le famiglie possono indebitarsi, portando a garanzia l’immobile, che ha ora un prezzo maggiore. (Per esempio, se il prezzo dell’immobile è salito da 100 a 150 ci si può indebitare ancora per 50). 4. Sul nuovo debito si debbono pagare gli interessi, e quindi è necessario che le famiglie pensino di guadagnare di più in futuro. (Ecco la famosa “fiducia”). 5. Un mercato finanziario legato al settore immobiliare sviluppato. (Se si vendono delle obbligazioni con dentro molti mutui il rischio di prestare denaro ad una singola famiglia scende, e di conseguenza scende il tasso richiesto. Quindi si possono erogare mutui a dei tassi inferiori, ampliando il mercato).
Il modello di un mercato immobiliare “antichissimo”. 1. Per comprare casa si deve anticipare una parte cospicua del prezzo dell’immobile. (Ossia, è richiesto un risparmio preventivo). 2. Il mutuo dura pochi anni. (In questo modo le famiglie non possono indebitarsi molto, perché il peso delle rate sul debito e gli interessi pesano moltissimo sul reddito). 3. Se il prezzo dell’immobile sale, le famiglie non possono indebitarsi, portando a garanzia l’immobile, che ha ora un prezzo maggiore. (Ossia non si possono aumentare i consumi attraverso il nuovo debito). 3. Assenza di un mercato finanziario legato agli immobili. (Non si possono schiacciare i tassi grazie alla suddivisione del rischio dei singoli mutui in un portafoglio contenente molti mutui. Portafoglio che assume la forma di una obbligazione).
Il Fondo Monetario ha costruito un indice per classificare il livello dello sviluppo del mercato immobiliare, il “Mortgage Market Index”. Esso varia dal modernissimo, con un valore pari a 100, all’antichissimo, con un valore pari a 0. Come facilmente immaginabile, gli Stati Uniti hanno un indice di 98, e l’Italia di 26. Disponendo i paesi secondo l’indice di cui sopra sull’asse verticale, e disponendo il debito immobiliare dei paesi stessi sull’asse orizzontale, ne viene fuori una relazione esplicita: tanto più moderno è il lato finanziario del mercato immobiliare, tanto maggiore è il debito immobiliare delle famiglie. Facendo altri conti, si vede che tanto più è moderno il lato finanziario del mercato immobiliare tanto maggiore è la propensione a trasformare in consumi la variazione dei prezzi degli immobili.
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