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2. Si potrebbe pensare che, poiché è cresciuto il reddito, allora le case, anche se in termini assoluti costano di più, in realtà, rispetto al reddito, costano come prima. Misuriamo allora la crescita del reddito pro capite (linea verde). Si vede che la crescita del prezzo degli immobili continua ad essere ragionevole per altri due anni, ed arriviamo al 2002. 3. Dal 2002 non riusciamo a spiegare la crescita del prezzo delle case con l’inflazione e con la crescita del reddito.
Cerchiamo una nuova spiegazione. Prendiamo l’indice del debito delle famiglie (linea rossa con triangoli). Arriviamo al 2006. La crescita del debito ha finanziato gli acquisti di case e quindi la crescita del loro prezzo. 4. Da allora il debito delle famiglie continua a salire, mentre il prezzo delle case ha iniziato a scendere. Segue che l’immobile non garantisce il mutuo nella stessa misura di prima e quindi crediti verso le famiglie del settore finanziario sono diventati più fragili.
La conclusione del discorso è questa. O il prezzo delle case risale fino a coprire il valore del mutuo, oppure la parte del debito non garantita qualcuno dovrà accollarsela. Viene difficile pensare che il prezzo delle case possa risalire, con una ammontare di case invendute davvero notevole e con dei criteri più stretti nella erogazione del credito. Se il mutuo vale 100 e la casa 80 e le famiglie pagano il mutuo si troveranno ad aver pagato una casa che vale meno. Se invece le famiglie smettono di pagare e vengono sfrattate, allora la banca si ritrova una casa che vale meno. Per ora non tutte le case valgono meno. Come si vede dal grafico, quelle comprate dal 2005 in avanti. Il grafico è di Sudden Debt.
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