Il ciclo immobiliare / I numeri

Nell'ultimo commento avevamo scritto che le fluttuazioni del prezzo degli immobili hanno un’influenza tanto maggiore sull’economia quanto maggiore è il peso dei mercati finanziari sviluppati sul lato immobiliare. Assumiamo ora che il prezzo fluttui intorno a qualcosa, e che questo qualcosa sia il valore. Il prezzo degli immobili sia X e il valore degli immobili sia Y. La differenza fra X e Y è la “bolla”, o, per usare parole sobrie, il gap fra il prezzo ed i fondamentali del medesimo. Y si calcola tenendo conto del reddito delle famiglie e del livello degli affitti.

Ecco i conti (1): si ha nella seconda colonna la variazione dell'indice del prezzo degli immobili da un anno fa ad oggi e dall'inizio della crisi ad oggi. Poi nella terza colonna si ha il livello del prezzo corrente degli immobili rispetto agli affitti correnti e nella quarta colonna rispetto al reddito corrente, il tutto rispetto alla media di questi rapporti che si è avuta su molti decenni.

La media del rapporto corrente fra prezzo degli immobili sugli affitti e sul reddito rispetto alla media storica (che include sia le bolle sia le depressioni) ci avvicina a quanto (in percentuale) gli immobili residenziali siano ancora sotto o sopra valutati. I numeri mostrano come su undici mercati immobiliari cinque abbiano un livello dei prezzi inferiori alla media storica. Insomma, il settore immobiliare non è definitivamente depresso, come si potrebbe credere. E' un bene o un male? Se l'economia non si riprendesse, per i paesi con mercati immobiliari sopravalutati, un male. Infatti, i prezzi degli immobili – sgonfiandosi - potrebbero influenzare negativamente i consumi (si avrebbe l'effetto ricchezza negativo).

(1) http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices?fsrc=scn/fb/wl/bl/dc/locationlocationlocation

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