Nell'ultimo commento avevamo scritto che le fluttuazioni del prezzo degli immobili hanno un’influenza tanto maggiore sull’economia quanto maggiore è il peso dei mercati finanziari sviluppati sul lato immobiliare. Assumiamo ora che il prezzo fluttui intorno a qualcosa, e che questo qualcosa sia il valore. Il prezzo degli immobili sia X e il valore degli immobili sia Y. La differenza fra X e Y è la “bolla”, o, per usare parole sobrie, il gap fra il prezzo ed i fondamentali del medesimo. Y si calcola tenendo conto del reddito delle famiglie e del livello degli affitti.

Ecco i conti (1): si ha nella seconda colonna la variazione dell'indice del prezzo degli immobili da un anno fa ad oggi e dall'inizio della crisi ad oggi. Poi nella terza colonna si ha il livello del prezzo corrente degli immobili rispetto agli affitti correnti e nella quarta colonna rispetto al reddito corrente, il tutto rispetto alla media di questi rapporti che si è avuta su molti decenni.

La media del rapporto corrente fra prezzo degli immobili sugli affitti e sul reddito rispetto alla media storica (che include sia le bolle sia le depressioni) ci avvicina a quanto (in percentuale) gli immobili residenziali siano ancora sotto o sopra valutati. I numeri mostrano come su undici mercati immobiliari cinque abbiano un livello dei prezzi inferiori alla media storica. Insomma, il settore immobiliare non è definitivamente depresso, come si potrebbe credere. E' un bene o un male? Se l'economia non si riprendesse, per i paesi con mercati immobiliari sopravalutati, un male. Infatti, i prezzi degli immobili – sgonfiandosi - potrebbero influenzare negativamente i consumi (si avrebbe l'effetto ricchezza negativo).

Var un anno

Var da 2007

Su affitti

Su reddito

Media

Germania

2,50%

7,00%

-18,00%

-21,00%

-20,00%

Francia

1,30%

0,90%

49,00%

38,00%

43,00%

Stati Uniti

0,70%

-27,80%

-15,00%

-24,00%

-19,00%

Gran Bretagna

-2,60%

-10,20%

23,00%

17,00%

20,00%

Italia

-3,40%

-9,40%

0

15,00%

8,00%

Spagna

-8,30%

-22,40%

22,00%

22,00%

22,00%

Irlanda

-14,40%

-49,80%

-5,00%

-6,00%

-5,00%

Hong Kong

6,40%

63,60%

64,00%

nd

64,00%

Cina

-1,40%

17,80%

7,00%

-32,00%

-13,00%

Singapore

1,90%

21,10%

58,00%

nd

58,00%

Giappone

-2,90%

-13,10%

-37,00%

-36,00%

-36,00%

(1) http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices?fsrc=scn/fb/wl/bl/dc/locationlocationlocation