Nella trilogia sul mercato immobiliare avevamo prima discusso i famigerati mutui sub prime, poi ci eravamo chiesti che cosa fosse un mercato immobiliare modernissimo, e, infine, avevamo mostrato i valori correnti. Si ha ultimamente chi ha studiato l'impatto del mercato immobiliare modernissimo, come è quello statunitense.

Si calcola l'impatto sul PIL della variazione della spesa per costruzioni, dell'effetto ricchezza, e del mortgage equity withdrawal (MEW). L'impatto sul PIL della spesa per costruzione è evidente. L'effetto ricchezza è più contorto e segue questo percorso: le famiglie, vedendo il valore dei loro immobili accresciuto, si sentono più ricche e spendono di più, e dunque accrescono la domanda per consumi che fa crescere il PIL. Il MEW è ancora più contorto: è la crescita dell'indebitamento delle famiglie ottenuta dando in garanzia la parte dell'immobile che eccede il costo del mutuo.

L'effetto ricchezza e il MEW sono tanto maggiori quanto maggiore è la crescita del prezzo degli immobili e viceversa. Anche la spesa per costruzioni dipende dai prezzi attesi degli immobili. Insomma, abbiamo a che fare con un settore e le sue diramazioni particolarmente ciclico: quando i prezzi salgono, esso spinge in su l'economia e viceversa. Il grafico della Goldman Sachs mostra sia l'importanza del settore e delle sue diramazioni, sia la sua ciclicità.

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